2021. aasta algusest kehtivad muudatused üürilepingute regulatsioonis

21. detsembril 2020. a kuulutas Vabariigi President välja 2021. aasta algusest kehtima hakkavad võlaõigusseaduse muudatused, mis reguleerivad eeskätt üürilepingute regulatsiooni. Anname ülevaate, millised peamised muudatused kaasnevad võlaõigusseaduse muudatustega.

Leppetrahv

Kehtiva seaduse kohaselt ei või üürnik ja üürileandja kokku leppida üürilepingu rikkumise puhuks leppetrahvi. Isegi kui üürilepingus vastav kokkulepe oli, siis seaduse kohaselt on see veel täna tühine. Seadusemuudatusega loobutakse täielikust leppetrahvikeelust ning 2021. aastast alates on üürileandjal ja üürnikul piiratud juhtudel võimalik leppetrahvis kokku leppida. Selleks, et tagada üürniku teadlikkust võimalikest leppetrahvidest, peavad leppetrahvi kokkulepped olema sõlmitud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seadusandja arvates lihtsustab leppetrahvis kokku leppimine mõningatel juhtudel üürileandjale tekkinud kahju hüvitamist ning sel on ka preventiivne mõju, ennetades selliste rikkumiste toimepanemist, milles lepingu pooled on omavahel kokku leppinud.

Leppetrahvi puhul tuleb eristada üürniku rahalisi ja mitterahalisi kohustusi. Nimelt saab leppetrahvis kokku leppida üksnes mitterahaliste kohustuste rikkumise puhuks st leppetrahvi ei saa kokku leppida nt üüri maksmisega viivitamise puhuks. Mitterahaliste kohustuste kindlaksmääramine võib iseenesest olla parajalt keeruline, kuid seaduse muudatuste seletuskirja kohaselt peaks lähtuma üürniku üldistest kohustustest (nt kohustusest kasutada asja hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele). Samuti tuleb tähele panna, et mitte igasugune mitterahalise kohustuse rikkumine ei saa olla aluseks leppetrahvi nõudmisele – rikkumine ise peab olema oluline. Lisaks sellele on seadusandja näinud ette leppetrahvi suuruse piirid: üks leppetrahv ei tohi ületada 10% kokkulepitud üürist ja muudest üürniku kanda jäetud summadest ning ühes kuus nõutavate leppetrahvide suurus ei tohi ületada 20% ühe kuu üüri summast.

Kui üürnik rikub rahalisi kohustusi nagu üüri, kõrvalkulude või tagatise maksmine, siis sellisel juhul ei ole leppetrahvi maksmine ka tulevast aastast võimalik. Rahaliste kohustuse rikkumise korral saab üürileandja õiguskaitsevahendina nõuda viivist, mis peaks vähemalt osaliselt kompenseerima viivitusest tingitud kahju.

Viivis

Kehtivat üürilepingu regulatsiooni täiendatakse sättega, mille alusel võivad eluruumi üürilepingu pooled kokku leppida ka seadusjärgsest viivisemäärast maksimaalselt kolm korda suuremas viivises. Tänasel hetkel (2020. a lõpus) on seadusjärgne viivisemäär 8% tasumata summast aastas. See tähendab, et alates 2021. aastast võib kokku leppida viivisemääras kuni 24% aastas (ehk 0,066 % päevas). Kaitsmaks üürniku huve, tuleb sarnaselt leppetrahvi kokkuleppele ka viivisemäära kokkulepe sõlmida kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Paraku tuleb pidada tõenäoliseks, et järgmisest aastast sõlmitakse kõik üürilepingud juba kõrgema viivisemääraga.

Korrashoiu- ja parandamise kokkulepped

Kehtiv seadusandlus ei luba üürniku kanda jätta üüripinna remondifondi või muid korrashoiuga seotud kulusid. Seadusemuudatusega jäetakse pooltele kokkuleppevabadus, mis tähendab, et üürnik võib tulevikus ka kõiki neid makseid maksta, kui vastav kokkulepe on üürniku ja üürileandja vahel sõlmitud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

Korrashoiu- ja parandamisega seotud kulude kandmisel tuleb aga järgida mitmeid piiranguid. Lisaks kirjalikule pooltevahelisele kokkuleppele tuleb meeles pidada, et selliseid kokkuleppeid saab sõlmida üksnes esialgse üürilepingu sõlmimisel, mitte lepingu kestel. Oluline on ka silmas pidada korrashoiu- ja parandamise kulude suurust. Nimelt saab üürnikule panna kohustuseks üksnes mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses korrashoiu- ja parandamisega seotud kulude kandmist. Nii välditakse olukordi, kus üürnik tasub väga lühikese aja jooksul terve hoone ulatusliku renoveerimise seotud kulud, kui näiteks ühistu otsustab suurendada lühikeseks ajaks, kuid suures ulatuses remondifondi makseid. Seega ei tohiks antud kulud üürniku jaoks suureneda hüppeliselt, kuid väikesed igakuised erinevused on lubatud. Suure tõenäosusega jäetakse uuest aastast ka kõik remondifondi maksed lepingutega üürnike kanda.

Tagatisraha

2021. a algusest täpsustub ka tagatisraha regulatsioon. Nimelt täiendati võlaõigusseadust sättega, mis lubab üürileandjal nõuda tagatisraha taastamist. Seda saab kohaldada eeskätt olukordades, kui üürileandja on pidanud tagatisraha üürilepingu kehtivuse ajal erinevate nõuete rahuldamiseks kasutama ja selle võrra on tagatis vähenenud. Praktilises mõttes tähendab see seda, et kui tagatisraha ei ole enam üürileandja nõuete tagamiseks piisav (nt kui üürileandja on mõne nõude juba maksma pannud), võib üürileandja nõuda üürnikult, et see annaks talle täiendava tagatise.

Lisaks tagatisraha taastamise võimalusele täiendati seadust sättega, mis ei luba tagatisraha ja sellelt kogutud intressi lugeda üürileandja pankrotivarasse ega pöörata sellele sissenõuet täitemenetluses. Samuti täpsustati seadust regulatsiooniga, mis võimaldab kokku leppida ka muudes tagatisevormides kui tagatisraha. Seega ei tähenda tagatis üksnes tagatisraha maksmist, vaid selle asemel võib kasutada hoopis käendust või garantiid.

Üüri tõstmine

Seadusemuudatusega muudetakse ka perioodi, mille jooksul saab üürileandja tähtajatu lepingu puhul üüri ühepoolselt tõsta. Kui kehtiva seaduse kohaselt on selline õigus üürileandjal iga kuue kuu möödudes, siis seadusemuudatusega pikendati antud perioodi ühele aastale.

Tähtajalise üürilepingu puhul on seadusandja muutnud regulatsiooni nii, et vähemalt kolmeaastase tähtajaga eluruumi üürilepingu korral võivad lepingu pooled kokku leppida, et üürileandjal on õigus ühepoolselt üüri tõsta või lepingut muuta. Sellisel juhul peab üüri tõstmise alus olema lepingus piisavalt määratletud. Seaduse seletuskirjas on öeldud, et sellise regulatsiooni eesmärgiks on tagada, et üüri tõstmise võimalikud stsenaariumid oleksid üürniku jaoks siiski piisavalt kindlad, ning vältida kokkuleppeid, kus üürileandjale antakse sisuliselt piiramatu õigus lepingu ühepoolseks muutmiseks. Seega peavad pooled määrama üüri tõstmiseks aluseks olevad asjaolud piisavalt täpselt, nt leppides kokku, et üürileandjal tekib õigus üüri tõsta juhul, kui peaks tõusma elektri- või veehind (eeldusel, et kõrvalkulude tasumise kohustus on üürileandjal) või turuüür või kui elamus vahetatakse soojussõlm välja tänapäevasema vastu või soojustatakse katust.

Kui üürileandjal on soov üüri tõsta, tuleb arvestada seadusega ette nähtud eeldusi. Nimelt on üürileandjal õigus üüri tõsta üksnes juhul, kui üüri tõstmine vastab majandusliku põhjendatuse kriteeriumile. Lisaks sellele peab üüri tõstmine olema proportsionaalne. Seadusandja on näinud seaduse muudatustega ette ka üüri tõstmiseks vajalikud vorminõuded: üürileandja peab teavitama üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ning seda põhjendama. Kordamist väärib, et üürileandja saab üüri ühepoolselt tõsta vaid juhul, kui see on üürilepingus kokku lepitud. Küll aga on tõenäoline, et alates 2021. aastast sisaldub selline kokkulepe praktiliselt kõigis uutes üürilepingutes.

Lepingu ülesütlemine makseviivituse tõttu

Kehtiva võlaõigusseaduse kohaselt on üürileandjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda üürniku poolt kolmel järjestikusel üüri, kõrvalkulude või nende olulise osaga viivitamisel või kui viivitus on suurem kui kolme kuu üüri või kõrvalkulude summa. Kuna kolmekuuline viivitus on üürileandjat koormav, on seadusandja muutnud regulatsiooni üürileandja kasuks. Nimelt saab uuest aastast alates üürileandja üürilepingu erakorraliselt üles öelda juba kahe järjestikuse kuu üüri, kõrvalkulude või nende olulise osaga viivitamisel ning kahe kuu üüri ja kõrvalkuludele vastava võlgnevuse korral. Vastav regulatsioon kehtib nii äri- kui ka eluruumide üürilepingutele ning antud erakorralist ülesütlemist võib üürileandja kasutada ka siis, kui üürniku olemasolev tagatisraha ületab kahe kuu üüri suurust summat.

Lisaks võlgnevusega seotud muudatusele on seadusandja muutnud ka ülesütlemise vorminõudeid. Nimelt saab üürileandja üürniku võlgnevuse korral üürilepingu üles öelda vaid siis, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks ning hoiatanud üürnikku, et tasumata jätmise korral ütleb üürileandja üürilepingu üles.

Praeguse seaduse kohaselt ei või üürileandja üürilepingut üles öelda, kui üürnik tasub enda kohustused enne ülesütlemist. Uue regulatsiooniga antud võimalus kaotatakse ning üürnikul on võimalik ülesütlemise vältimiseks võlgnevus tasuda üksnes üürileandja poolt nimetatud tähtajani. Pärast seda on üürileandjal õigus üürileping siiski erakorraliselt üles öelda, mis loomulikult ei vabasta üürnikku juba sissenõutavaks muutunud üürivõlgnevuse tasumise kohustusest. Samas jääb kehtima põhimõte, mille kohaselt on ülesütlemine tühine, kui üürnikul on õigus oma võlgnevus tasaarvestada ja üürnik teeb seda viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Selline tasaarvestus eeldab aga seda, et üürnikul on üürileandja vastu mingi rahaline nõue. See võib tuleneda nt üüripinna parendamisest, kuid seda vaid eeldusel, et parendamine toimus üürileandja nõusolekul.

Ülesütlemise õigus omaniku vahetuse korral

2021. a seadusemuudatuste valguses jääb kehtima senine regulatsioon, mille kohaselt elu- ja äriruumi müümisel saab omandaja kehtiva üürilepingu üles öelda vaid siis, kui ostja vajab seda ruumi tungivalt ise. Seevastu elu- või äriruumi võõrandamisel täite- või pankrotimenetluses seaduse muudatuste järel tungiva omavajaduse nõue enam ei kohaldu. Täite- või pankrotimenetluses ostetud elu- või äriruumi üürilepingu võib üles öelda pelgalt ülesütlemistähtaega järgides.