Eriolukord ja üürilepingud

Koroonaviiruse leviku tõttu kehtestatud eriolukord on kahtlemata mõjutanud paljude igapäevaelu ja toimimist. Seetõttu on üha rohkem päevakorras üürilepingute ümberkujundamine või ülesütlemine. Käesolevaga anname lühikese ülevaate, mida pidada silmas üürilepingutega seoses.

Esmalt tutvu lepinguga

Üürisuhteid reguleerivaid tavaliselt põhjalikud üürilepingud. Seetõttu tuleb vajalike abinõude otsimiseks vastuseid otsida eelkõige just lepingust, mis pooltevahelist üürisuhet reguleerib.

Kuigi käesolev eriolukord on tavapäratu kõigi jaoks ning kehtestatud on meetmeid, mis piiravad ettevõtlust olulisel määral, ei pruugi see veel automaatselt tähendada vääramatu jõu esinemist. Riigikohus on enda senises praktikas sisustanud vääramatu jõuna loodusjõust tingitud olukordi ja kuigi praegune olukord võib sisuliselt kõigile vääramatu jõu tunnustele vastata, puudub seni veel sellekohane kohtupraktika. Seega on lahtine, kuidas antud olukorda ning sellest tekkivaid vaidlusi kohtud tulevikus sisustama hakkavad. Üürisuhete puhul tuleb igal juhul arvestada, et väljakujunenud kohtupraktika kohaselt ei saa vääramatule jõule tugineda rahalise kohustusest vabanemise korral.

Meie blogist saab lugeda, kas ning millistel tingimustel on koroonaviirus vääramatu jõud, mis oleks aluseks lugeda kohustuse täitmata jätmine vabandatavaks.

Üürnikul on õigus üüri alandada

Võlaõigusseaduse kohaselt on üüri alandamine võimalik kahel juhul: üürnik ei saa üüripinda üldse kasutada või on üüripinna kasutamise võimalus vähenenud. Mõlemal juhul peab see olema toimunud põhjusel, mille eest ei vastuta üürnik.

Kui üüripinna kasutamine on võimatu, ei pea üürnik üldse maksma üüri ega kõrvalkulusid. Tekkinud olukorras peab aga üürileandjaga kindlasti suhtlema: üüri ning kõrvalkohustuste maksmisest keeldumisest on sel juhul vaja teatada kirjalikku taasesitamis võimaldavas vormis vähemalt üks kuu ette. Lähtudes käesolevast eriolukorrast, kus Vabariigi Valitsuse korraldusega on suletud näiteks spordisaalid, ujulad ja osad kauplused kaubanduskeskustes, ei ole üürnikul siiski võimalik jätta üür ja kõrvalkulud täielikult maksmata. Nimelt, isegi kui klientidel praeguses olukorras ei ole võimalik ruumides viibida, on enamasti siiski töötajatel õigus seda teha. Seega ei ole antud eriolukorras siiski tegemist situatsiooniga, mis vabandaks üüri maksmata jätmist täies ulatuses. Küll aga võimaldab see üüri olulisel määral alandada.

Kui üüripinna sihtotstarbelise kasutamise võimalus on vähenenud võib üürnik alandada üüri kuni üüripinna kasutusvõimaluse taastumiseni. Praktikas on keeruline kindlaks teha, millises ulatuses on üürnikul õigus üüri alandada. Seetõttu võib üürihinna vaidluse korral alandatud üüri suuruse otsustada kohus, arvestades kõiki vastavaid asjaolusid (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-82-06, p 14). Igal juhul on siis vajalik üürileandjale avalduse tegemine esimesel võimalusel. Analoogia korras võib aluseks võtta üldise hinna alandamise valemi.

Üüri alandamise puhul on oluline jälgida kindlasti ka konkreetset üürilepingut, kas sealt ei tulene üüri alandamise piiranguid või erikokkuleppeid.

Eriolukord võib olla aluseks üürilepingu ülesütlemiseks

Üürileping lõppeb tähtaja möödumisel, poolte kokkuleppel või ülesütlemisega. Igal juhul võiks käesolevas eriolukorras olla lepingu ülesütlemine viimane abinõu.

Tähtajatu üürilepingu võib kumbki lepingupool üles öelda igal ajal, kui ta jälgib seaduses või lepingus sätestatud etteteatamistähtaegu. Vastavalt võlaõigusseaduse §-le 312 on näiteks kinnisasja, elu- või äriruumi etteteatamisaeg kolm kuud. Pooltel on võimalik kokku leppida ka seaduses sätestatud ajast pikemates või lühemates etteteatamistähtaegades. Eluruumi üürilepingu puhul on aga erisused: maksimaalne etteteatamistähtaeg ei tohi ületada kolme kuud ning lühem etteteatamistähtaeg on lubatud üksnes üürnikule. Kui ülesütlemisel vastavat tähtaega ei järgita, loetakse siiski leping ülesöelduks antud tähtaja möödudes, mitte ei peeta avaldust tühiseks.

Üürilepingu erakorralise ülesütlemise korral tuleb esmalt tutvuda üürilepingus sisalduvate kokkulepetega ning alles seejärel hinnata, kas erakorraline ülesütlemine on võimalik seaduse alusel. Lepinguliste erakorraliste ülesütlemiste erikokkulepete puhul tuleb kindlasti esmalt hinnata nende kehtivust. Nii näiteks ei ole eluruumi üürilepingus lubatud kokku leppida seaduses sätestatust üürniku kahjuks erinevaid lepingu lõpetamise aluseid, tähtaegu ja korda. Lisaks sellele on oluline jälgida ka tüüptingimuste regulatsiooni.

Kui lepinguga ei ole ette nähtud eraldi regulatsiooni erakorraliseks ülesütlemiseks või need tingimused ei kehti, on võimalik kasutada seadusest tulenevaid aluseid üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Võlaõigusseadus eeldab erakorraliseks ülesütlemiseks alati mõjuvat põhjust, milleks tavaliselt on teise poole poolt lepingu oluline rikkumine.

Mõjuva põhjusega on tegemist olukorras, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist sooviv lepingupool asjaolusid arvestades ja mõlema lepingupoole huve kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Üürniku poolt vaadatuna on peamine alus üürilepingu ülesütlemiseks võimatus üüripinda kasutada. Üürileandja positsioonilt on selliseks aluseks eelkõige üürniku poolt üüri tasumata jätmine.

Lisaks nendele ülesütlemisalustele on erakorraline ülesütlemine võimalik ka siis kui selleks on muu mõjuv põhjus. Siis peab kohus kaaluma lepingupoolte huve ning tuvastama, kumma lepingupartneri huvid olid olulisemad.

Elu- või äriruumi ülesütlemisel on tingimata vajalik teha kirjalikku taasesitamis võimaldavas vormis avaldus teisele lepingupoolele ning see peab olema teise poole poolt kätte saadud. Tähtis on et ülesütlemisavalduses sisalduksid seaduses sätestatud andmed: ülesütlemise alus ja lepingu lõppemise päev. Kui ülesütlemise vormi- ja sisunõudeid ei järgita, on ülesütlemine tühine ning üürileping kehtib edasi.

Tähtis on lepingupartnerite kommunikatsioon

Käesolev kriisiolukord on mõjutanud nii üürnikke kui üürileandjaid, mistõttu on ääretult tähtis, et lepingupartnerid omavahel suhtleksid ning raskuste tekkimisel võimalikud lahendused omavahel läbi räägiksid. Ühise lahenduse leidmine, mis võtab arvesse mõlema poole huve, on kahtlemata tõhusam lahendus kui hilisema vaidluse lahendamine.