Kinnisvara varjatud puudused

Vaidlus ostetud maja või korteri varjatud puuduste üle on advokaatide jaoks üks klassikalistest vaidlustest oodatud ning tavapäraste argumentide ja vastuväidetega. Võlaõigusseadus sätestab sellisele vaidlusele selge struktuuri. Sealjuures ei sõltu menetluse edukus mitte ainult faktilistest asjaoludest, st kas puudus esines või mitte, vaid seadus sätestab nii müüjale kui ostjale teatud kohustuslikud toimingud, mida nad peavad puuduste avastamisel järgima.

Kasutatud kinnisvara turg on kaootiline. Ühelt poolt on väga palju uueväärseid suurepärases seisukorras elu- ja äripindu, mida pakuvad usaldusväärsed laitmatu mainega müüjad. Need olukorrad ei paku tavaliselt ka vaidlusi. Teiselt poolt on küllalt palju ka müüjaid, kes valetavad müüdava kinnisvara ilusamaks kui see on, varjavad selle vigu ning teevad üldiselt kõik selleks, et teenida müügist ostja arvel võimalikult suur tulu. Tegemist on lõputute vaidluste allikaga.

Sealjuures ei pea iga müüdav kinnisasi olema ideaalses korras. Vastupidi, loomulikult võib müüa ka vanu, kapitaalremonti vajavaid maju ja kortereid. Oluline on aga see, et ostja teaks, mida ta ostab. Kui ostja soovib osta remontivajavat kinnisasja, võib ta loomulikult seda teha. Probleem tõusetub siis kui müüja avaldab, et kinnisvara on suurepäraste omadustega, kuid tegelikkus ei ole selle ilusa väitega kooskõlas.

Müüja teavitamiskohustus

Seetõttu on müüja esmane kohustus, et ta peab ostjat ostetava asja puudustest informeerima. Riigikohus on selgitanud, et kõige mõistlikum on seda teha lisades lepingusse puuduste loetelu. Selline loetelu peaks olema võimalikult täpne ning hõlmama kõiki võimalikke probleeme: nt et katus tilgub, seinad ei pea müra, vannitoas on hallitus jne. Sel juhul on tegemist ausa ja läbipaistva tehinguga. Ostja teab, mida ta ostab ning ei saa hiljem väita, et tegemist on lepingueseme puudustega. Vastupidi, tegemist on lepingueseme kokkulepitud omadustega.

Võimalik on ka variant, et müüja teavitab võimalikke ostjaid puudustest läbi müügikuulutuse, loetledes kinnisvara probleemid seal. Ehkki see on õiguslikult mõistlik ja aitab vaidlusi ära hoida, tehakse seda harva, sest arusaadavalt ei soovi müüja reklaamida, et tema poolt müüdav kinnisvara on viletsam kui mõni teine. Kui müüja ei soovi teavitada puudustest kõiki potentsiaalseid ostjaid, peab ta siiski teavitama konkreetset ostjat, kellega ta sõlmib müügilepingu.

Puudustest võib teavitada ka muul viisil, nt e-kirja või sõnumiga. Seda võib teha ka suusõnaliselt. Viimasel juhul tekkib aga paratamatu tõendamisprobleem. Müüja kohustus on tõendada, et ta on ostjat teavitanud, mitte ostja ei pea tõendama, et müüja seda ei teinud. Seetõttu kui müüja väidab kohtumenetluses, et ta teavitas ostjat puudustest suuliselt, kuid ostja eitab seda, jääb müüja väide paljasõnaliseks ja ebausaldusväärseks.

Oluliseks erandiks on silmaga nähtavad puudused. Kui silmaga on näha, et maja katus on sisse langenud või kelder alaliselt vett täis, eeldatakse, et ostja sai sellest aru ning ostis asja sellega arvestades. Loomulikult on terve rida juhtumeid, kus nn silmaga nähtavus on vaieldav. Nt paneb müüja ülevaatuse ajaks hallitanud põrandale paksu vaiba või paigutab seinal oleva veekahjustuse ette maali. Üldiselt eeldatakse siiski, et ostja ei pea võimalike varjatud puuduste avastamiseks hakkama mööblit liigutama, veel vähem konstruktsioone avama või eksperte palkama.

Huvitaval kombel tähendab see aga mh ka seda, et sagedasti antav nõuanne, et ostja võtaks maja või korteri üle vaatamisele kaasa ehitusspetsialisti, on ostjale otseselt kahjulik. Nimelt kui ostja võtab kaasa spetsialisti ja avastab varjatud puudused, siis lähevad need sellega müüja vastutusalast üle ostja vastutusalasse. Teiselt poolt kui spetsialist ei avasta olemasolevaid varjatud puudusi, lähevad need ikkagi ostja vastutusalasse üle, sest spetsialistilt eeldatav hoolsusemäär (ehk selles kontekstis võime avastada puudusi), on oluliselt kõrgem kui see, mida eeldatakse tavaliselt ostjalt. Seega kaotab ostja ehitusspetsialisti kaasa võttes mõlemal juhul. Lisaks on ehitusspetsialistide teenused tasulised. Ka see kulu jääb loomulikult ostja kanda.

Ostja teavitamiskohutus

Kui ostja avastab ostetud asjal puudused, peab ta mõistliku aja jooksul sellest müüjat teavitama ning kirjeldama, milles need puuduse seisnevad. Kui ta seda mõistliku aja jooksul ei tee, kaotab ta õiguse tugineda neile puudustele hiljem. Sellest on siiski oluline erand: kui müüja on puudusi teadlikult varjanud, ei oma ostja teavituskohustuse täitmine või rikkumine enam õiguslikku tähendust. See on ka ainus koht, kus müüja teadmine puudustest omab õiguslikku tähendust. Reeglina ei sõltu müüja vastutus varjatud puuduste eest teadmisest nende olemasolust.

Selles kontekstis on siiski oluline lisada, et kui müüja on ise selles majas või korteris elanud, siis eeldatakse, et ta on ka selle puudustest teadlik.

Müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Tarbijalemüügi puhul vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis ilmneb kahe aasta jooksul alates asja ostjale üleandmisest. Tarbijaks saab olla vaid füüsiline isik, ehkki tuleb nentida, et selline seadusandlik lahendus ei ole alati kõige mõistlikum. Ka äriühing, mis teeb tehingu väljaspool enda majandustegevust, võiks potentsiaalselt olla tarbija. Nt kui ühemeheettevõte ostab endale äripinna, on ilmne, et ta ei sõlmi sellist lepingut igapäevaselt ning tal ei ole mingit kõrgendatud teadmist. Ometigi kehtiv õigus eitab, et sellistes olukordades võiks kohaldada tarbijaregulatsiooni.

Õiguskaitsevahendid

Kui ostja ostab puudustega asja, on tema esmane nõue suunatud sellele, et müüja kõrvaldaks puudused, st teeks asja korda.

Alternatiivselt saab ostja nõuda ka puuduste kõrvaldamisega seonduva kahju hüvitamist, kuid see eeldab, et ostja annab esmalt müüjale võimaluse puudused ise kõrvaldada, kuid müüja ei tee seda.

Kui müüja keeldub puuduste kõrvaldamist või asub puudusi kõrvaldama, kuid see ebaõnnestub, on ostjal õigus müügilepingust taganeda. Selleks tuleb esitada müüjale vastav avaldus. Taganemise tagajärjeks on see, et senine müügileping muutub tagasitäitmisvõlasuhteks. See tähendab seda, et ostja peab tagastama ostetud asja ning müüja tagastama selle eest saadud raha.

Pisut ebatavalisem õiguskaitsevahend on ostja õigus ostetud asja hinda alandada. Praktikas tehakse seda harva, sest selle eelduseks on, et ostja suudab välja selgitada ostetud asja väärtuse nii ilma puudusteta kui koos puudustega. Seejärel tuleb lähtuda seaduses sätestatud valemist, mille kohaselt

Alandatud hind = soorituse väärtus koos puudusega x hind / soorituse väärtus ilma puuduseta

Teisisõnu, kui korteri hind on 100 000 eurot, selle väärtus ilma puudusteta on 110 000 eurot ja väärtus koos puudustega 90 000 eurot, on alandatud hind 81 818 eurot. Tavaliselt on selline asja väärtuse välja selgitamine komplitseeritud kui mitte võimatu. See on ka põhjus, miks selliseid nõudeid esitatakse pigem harva. Lihtsam on nõuda puuduste kõrvaldamisega seonduvat kahju või lepingust taganeda.