Korteri sundvõõrandamine kui viimane abinõu

Öeldakse, et omand on püha ja puutumatu, kuid kas see ka tegelikult vastab alati tõele? Nii näiteks annab korteriomandi- ja korteriühistu seadus korteriomanikele siiski võimaluse esitada nõude kortermajas oleva teise korteriomandi võõrandamiseks, kui korteriomanik on pikalt ja olulisel määral rikkunud endal lasuvaid kohustusi. Käesolevas artiklis käsitleme, millistel juhtudel on korteri sundvõõrandamise nõue põhjendatud ning kuidas nõuet esitada.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 32 lg 1 sätestab, et kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõranda. Nii seaduse seletuskiri kui ka kohtupraktika rõhutavad, et tegemist on äärmusliku ja erakorralise abinõuga, mille puhul tuleb eelnevalt kaaluda kõiki asjaolusid, et välistada olukordi, kus korteriomanikud saaksid sundvõõrandamise kaudu kergekäeliselt vabaneda ebameeldivast korteriomanikust.

Võõrandamisnõuet võimaldavad olukorrad

Korteri sundvõõrandamise nõue on põhjendatud eelkõige järgmistel juhtudel:

1. korteriomanik on korduvalt rikkunud endal lasuvat kohustust hoida korteriomandit korras või siis tema poolt korteri kasutus on selline, et see ületab tavakasutusest tekkivad mõjud. Siia langevad olukorrad, kus korterit ei köeta või levivad sealt teistesse korteritesse parasiidid või ebameeldiv lõhn;

2. korteriomanik keeldub võimaldamast kasutada enda eset teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Näiteks keeldub korteriomanik lubamast ehitajaid enda korterisse, et remontida kõigi kasutuses olev kanalisatsioonitoru.

3. korteriomanik on viivitanud vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega üle kolme kuu.

4. korteriomanik häirib enda tegevusega olulisel määral teiste korteriomandite teostamist (nt toimuvad pidevalt korteris lärmakad peod).

Seadusandja on näinud ette, et tegemist on avatud loeteluga olukordadest, mil võõrandamisnõue on põhjendatud. See tähendab, et võib esineda ka selliseid olukordi, mida seaduses küll loetletud ei ole, kuid mis annavad korteriomanikele sellegipoolest aluse vastava nõude esitamiseks. Sellisel juhul peab võõrandamisnõude aluseks olev põhjus olema piisavalt kaalukas, et nõue oleks põhjendatud.

Kuivõrd võõrandamisnõue ei tohiks olla kergekäeline otsus, tuleb majandamiskuludega viivitamise korral eelistada muid variante, mis ei riiva korteriomaniku põhiõigusi (eeskätt omandiõigust) sedavõrd intentsiivselt. Seega tuleks majandamiskulude esinemisel eelistada näiteks nende sissenõudmist, mitte sundvõõrandamise nõude esitamist. Veelgi enam, võõrandamisnõue tuleb jätta rahuldamata olukorras, kui korteriomaniku elukohaks on vaidlusalune korter, asja arutamise ajaks on isik suutnud võlgnevuse tasuda ja võlgnevus ei ole tekitatud pahatahtlikult. Ka korteriomaniku häiriva tegevuse korral tuleb silmas pidada, et võõrandamisnõue ei ole enam põhjendatud olukorras, kui häiriv tegevus on lõppenud (Vt Tallinna Ringkonnakohtu 18. märtsi 2009. a otsus nr 2-07-23524).

Võõrandamisnõude esitamise protsess

Korteriomandi võõrandamisnõude üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel. See tähendab, et vastavasisuliseks otsuseks on vaja kutsuda kokku korteriühistu üldkoosolek, rikkumata sealjuures koosoleku kokkukutsumise või hääletuse korda. Olukorras kus kinnisomand on jagatud vaid kaheks korteriomaniks, võib võõrandamisnõude esitada ka üks korteriomanik teise vastu, kuna sellises olukorras oleks häälteenamuse nõude rakendamine sisuliselt võimatu.

Kui korteriomanikud on võõrandamisnõude esitanud, antakse korteriomanikule vähemalt kolm kuud aega korteriomand vabatahtlikult kellelegi teisele müüa. Kui selle aja jooksul ei ole korteriomanik võõrandamistehingut sõlminud, tuleb kas vähemalt ühel korteriomanikul või korteriühistul esitada otsuse täitmiseks hagi kohtusse. Kolme kuu pikkust tähtaega ei ole vaja rakendada olukorras, kus korteriomanik on teatanud, et ta keeldub talle kuuluva korteriomandi võõrandamisest. Seadusandja on näinud ette ka tähtaja – 1 aasta – mille jooksul tuleb kas korteriühistul või -omanikel vastavasisuline hagi kohtusse esitada. Nimetatud tähtaeg on oluline eeskätt seetõttu, et sellel korteriomanikul, kelle vastu on ühistu võtnud otsuse korteriomandi võõrandamise kohta, puudub ühistu üldkoosolekutel hääleõigus. Seega on 1-aastase tähtaja seadmise eesmärk vältida ka pahatahtlikke olukordi, kus kohustusi rikkunud korteriomanikult võetakse hääleõigus ühistu koosolekutel, kuid samal ajal pole plaanis võõrandamisnõude täitmiseks kohtusse hagi üldse esitada või teha seda lähima aja jooksul.

Siinkohal on oluline märkida, et esitatud hagiavaldus peab tuginema samadele võõrandamisnõude põhjendustele nagu on esile toodud korteriühistu otsuses. Seetõttu on eriti oluline, et üldkoosoleku otsuses on selgelt välja toodud ka põhjendus, miks võõrandamist nõutakse. Näiteks kui otsuses on märgitud võõrandamise põhjenduseks korteriomaniku häiriv tegevus, ei ole hagi esitamisel enam võimalik välja tuua näiteks seda, et korteriomanik keeldus kortermaja küttesüsteemi vahetamise käigus välja vahetamast oma radiaatoreid (vt Tallinna Ringkonnakohtu 09. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-76355). Kõik korteri sundvõõrandamise nõude aluseks olevad asjaolud peavad olema kirjas korteriühistu otsuses.

Kokkuvõte

Kokkuvõtlikult ei ole võimalik öelda, et omandiõigus on täielikult puutumatu. Olukordades, kus korteriomanik on pikka aega olnud korteriühistu ees võlglane või takistanud mingil viisil kaasomandi korrashoidu, võib teistel korteriomanikel olla õigustatud nõue korteri võõrandamiseks. Nõude põhistamiseks tuleb juba probleemide tekkimisel rikkumised tõendada (nt lärmakate pidude puhul kutsuda politsei ning fikseerida nende abil rikkumine). Pelgalt väidetest, et korteriomanik on rikkunud mõnda kohustust, ei piisa niivõrd ulatusliku mõjuga õiguskaitsevahendi kohaldamiseks. Seega ei tohiks korteri sundvõõrandamine olla probleemide lahendamise esmane viis, kuid probleemide jätkumise korral tuleks selle rakendamist kindlasti kaaluda.