Mida kujutab endast asjaõigus?

Asjaõigus kui õigusharu reguleerib isikute suhteid asjadesse. Põhiseaduse § 32 on määratletud asjaõiguse üldpõhimõtted, mille kohaselt on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud ning igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada.

Asjaõigus subjektiivses tähenduses on isikule kuuluv õigus kas ise teatud viisil käituda (vallata, kasutada või käsutada oma või võõrast asja) või nõuda vastavat käitumist teistelt (lubada oma asja kastuda, keelata mingit tegu asja suhtes vms). Asjaõigussuhted on absoluutsed, mis tähendab, et need kehtivad kõigi suhtes ehk omanik võib igaühelt nõuda tema õigustega arvestamist. Asjaõigus üldiselt tegeleb omandi ja valduse küsimustega, mis omakorda hargnevad vallasasja- ja kinnisasjaõiguseks. Asjaõigusi piiritletakse kinnisasjade puhul vastavalt kinnistusraamatu kandele või vallasasja puhul vastavalt sellele, kellel on konkreetse eseme valdus.

Asjaõigusele on omane publitsiteedipõhimõte, milleks on tagada asjaõigusliku olukorra nähtavaks tegemine igaühele, kes tahaks sellele olukorrale tugineda või sellega arvestada. Vahendiks, millega asjaõigused tehakse äratuntavaks, on vallasasjade puhul valdus ja kinnisasjade puhul kinnistusraamat. Valdus annab eelduse, et isik, kellel on tegelik võim asja üle, on ka selle omanik. Kinnisasjaga seotud asjaõiguste nähtavakstegemine toimub kinnistusraamatu kannete kaudu. Üldjuhul eeldatakse kinnistusraamatuse kantud õiguse olemasolu ja kinnistusraamatust kustutatud õiguse lõppemist. Mida väärtuslikumaid asju müüakse, seda olulisem on selgelt kindlaks teha, kes on võõrandatava asja omanik.

Asjaõigusliku nõude aluseks ei ole võlasuhe, vaid asjaõiguslik positsioon ning nõue võib olla suunatud asja väljaandmisele, rikkumise kõrvaldamisele või hoidumisele või asjadega seotud kohustuste täitmisele. Peamised asjaõigusseadusest tulenevad nõuded on valduse kaitse nõue, kinnistusraamatu kande parandamise nõue, nõue asja väljaandmiseks ebaseaduslikust valdusest ja omaniku nõue valduse rikkumise kõrvaldamiseks ja edasiseks ärahoidmiseks. Samuti võib teatud juhtudel nõuda omandi kitsendusi nagu nt servituute.

Asjaõigused on omand ja sellised piiratud õigused nagu servituudid, kasutusõigused, hüpoteek, vallasjade ja õiguste pant. Piiratud asjaõigused on mõeldud andma õigusi omale või võõrale asjale. Omanikul ei pruugi alati olla asja üle tegelikku võimu, nt kui omand ja valdus ei ole ühe isiku käes. Valdus õiguslikkus tähenduses on võim asja üle, sõltumata sellest, kas selle võimu pidajal on selleks õigus. Asjaõiguses on valdus reguleeritud kahel põhjusel. Esiteks, seisab tegeliku võimu taga enamasti ka õiguslik võim. Seetõttu tähendab valduse kaitse praktiliselt lihtsustatud omandikaitset.

Omand saab tekkida vaid seaduses sätestatud juhtudel (numerus clausus). Asjaõiguslikult määratletakse omandit kui täielikku õiguslikku võimu asja üle. See on kitsendatud mitmete sätetega, mis tuleneb asjaõigusseadusest jm seadustest – omandiõigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Omand ise jaguneb kaheks liigiks:

· vallasomand – omand vallasasjale, milleks võivad olla kõik asjad, mis ei ole kinnisasjad;

· kinnisomand – omand kinnisasjale, milleks on maapinna piiritletud osa (maatükk).

Omanike arvust lähtuvalt on võimalik eristada ainuomandit ja kaasomandit. Kaasomand tähendab seda, et omanikke on enam kui üks. Kaasomand võib tekkida nii seadusest (nt pärimisest) kui kokkuleppest (koos ostetakse ühine asi kaasomandisse). Praktikas on üsna tavalised vaidlused kaasomandi teostamise või kaasomandi lõpetamise üle.

Asjaõigus reguleerib ka heauskset omandamist. Teatud juhtudel võib isik asja heauskselt omandada ka siis, kui tal ei ole selleks õigust. Heauskse omandamise eeldusena peavad täidetud olema tavalised omandi üleandmise tingimused, s.t sõlmitud kehtiv asjaõiguskokkulepe omandi ülemineku kohta ja antud üle asja valdus või asja väljanõudeõigus. Heauskseks omandamiseks ei ole vajalik omandaja hea usk selle suhtes, et võõrandaja oleks asja omanik. Piisab kui ta võis arvata, et võõrandajal on omandi üleandmiseks omaniku nõusolek. Kui asi läheb omaniku tahte vastaselt tema valdusest välja, ei saa asja heauskselt võõrandada. Seda nt varguse korral.

Lisaks eelnevalt käsitletule on asjaõigusseaduses reguleeritud hoonestusõigus, naabrusõigused, hüpoteekide ja vallaspantidega seotud küsimused, ostueesõigus, kaasomandi lõppemine ja kaasomanike vahelised kokkulepped.