Mida teha puuküürnikuga?

Õiguspraktikas on sagedaseks probleemiks, millega me kokku puutume, vaidlus pahatahtliku üürnikuga. Ehkki enamik üürnikke täidavad enda kohustused korrektselt, tuleb ette isikuid, kes sihikindlalt keelduvad üüri maksmisest, kuid samal ajal ei nõustu ka üüritud pinda vabastama. Vahel kestab selline omavoli aastaid, millise aja vältel jääb üürileandja loodetud tulust ilma ning ei saa kinnisasja ka ise kasutada. Nn puuküürnikud on enamasti eluruumide üürile andmise probleem, kuid sama probleem võib kaasneda ka äripindadega. Selleks, et olukord kiiresti lahendada, on vältimatult vajalik üürileping üles öelda ning pöörduda hagiavaldusega kohtusse saamata jäänud üüri ning üüripinna vabastamise nõuetes.

Üürileandja esimeseks sammuks on üürilepingu ülesütlemine. Seda saab teha mõjuval põhjusel, eelkõige siis, kui üürnik viivitab kolme kuu üüri tasumisega. Samuti siis kui üürnik kahjustab üüritavat pinda või kui ta rikub ühiselu reeglid. Korteris toimuvad öörahu rikkumised, möödujate tülitamised, vali muusika jms. võivad olla piisavaks aluseks, et üürileping üles öelda. Puuküürniku peamine probleem on aga see, et ta ei maksa üüri, mis on klassikaline lepingurikkumine ning üürilepingu ülesütlemise alus.

Saamata jäänud üüri hüvitamiseks tuleb kohtusse esitada kohustuse täitmise nõue. Tähelepanu tuleb pöörata sellele, et üüri saab nõuda vaid selle aja eest, mil üürnik üüripinda kasutab ning tal on kehtiv üürileping. Pärast üürilepingu ülesütlemist üüri enam nõuda ei saa, vaid selle asendab kahju hüvitamise nõue. Kahjuks on üürileandja poolt saamata jääv tulu, mida ta võiks saada kui ta sama pinda üüriks välja kellelegi kolmandale. Teiselt poolt rikastub nüüdseks endine üürnik kasutuseeliste arvelt, mis seisnevad selles, et tal on võimalik üüripinda kasutada ilma selle eest maksmata. Kahju hüvitamise nõude asemel või sellega alternatiivselt on võimalik esitada ka alusetust rikastumisest tulenev nõue üürniku poolt saadud kasutuseeliste hüvitamiseks. Kohtupraktikas loetakse kasutuseelised võrdseks sama elamispinna üüri turuhinnaga.

Samaaegselt on mõistlik esitada ka üüripinna kasutamise lõpetamise ning valduse vabastamise nõue. Siinkohal tuleb tähelepanu pöörata tegevuste järjekorrale. Seni kuni üürilepingut ei ole veel üles öeldud (olgugi, et üürnik on tasumisega viivituses), üürileping kehtib, mis tähendab seda, et üürnikul on lepingust tulenev kehtiv õiguslik alus üüripinda kasutada. Seetõttu tuleb leping enne nõude esitamist kehtivalt üles öelda. Valduse vabastamise nõue on olemuslikult suunatud sellele, et üürnik üüripinnalt välja tõsta.

Samas ei piisa veel nõude esitamisest ega isegi selle rahuldamisest, kuivõrd alati on võimalik (ning puuküürniku puhul isegi tõenäoline), et ta kohtuotsust vabatahtlikult ei täida. Sellisel juhul tuleb pärast kohtumenetlust lisaks pöörduda ka kohtutäituri poole, kes korraldab üürniku praktilise väljatõstmise. Märkimist väärib, et täitur peab esmalt andma võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks. Kui võlgnik selle aja jooksul kinnisasja üle ei anna võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui ka isikud. Vajaduse korral kaasab kohtutäitur kinnisasja väljaandmiseks politsei.

Seega, ehkki puuküürnikud on praktiline ja ebameeldiv probleem, on õigete sammude rakendamise korral võimalik vastav probleem siiski lahendada.