Millist infot saab kinnistusraamatust?

Kinnistusraamat on riiklik andmekogu, mis sisaldab informatsiooni kõigi Eesti Vabariigis registreeritud kinnistute kohta. Veelgi enam, kinnistu saabki tekkida vaid kinnistusraamatusse kandmisega. Kinnistusraamatu eesmärk on koguda, säilitada ja avalikustada teavet kinnisomandi tekkimise, üleandmise ja kinnisasja asjaõigusega koormamise, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmise, koormamise, selle sisu muutmise või lõpetamise kohta.

See tähendab, et kinnistusraamatust on võimalik saada teada, kes on kinnistu omanik (ja varasemad omanikud), millised on kinnistu põhilised andmed, sh asukoht, suurus ja sihtotstarve ning kas kinnistu on koormatud kolmandate isikute õigustega, nt hüpoteegi või servituudiga. Täpsemalt koosneb kinnistusraamat neljast jaost, kuhu kantakse järgmised andmed:

• 1. jagu. Kinnistu katastritunnus, sihtotstarve, asukoht, pindala, kinnistu kasuks seatud piiratud asjaõigused ning kinnistute ühendamine, jagamine, liitmine ja eraldamine.

• 2. jagu. Omanikud ning kaasomanike osade suurus.

• 3. jagu. Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused, kinnisomandi kitsendused ja kinnistu omaniku käsutusõiguse kitsendused.

• 4. jagu. Hüpoteegid, sh hüpoteegipidaja isik ja hüpoteegi summa.

Kinnistusraamatu andmed on avalikud ning igaühel on võimalik nende andmetega tutvuda.

Asjaõigus kui õigusharu lähtub tugeva kinnistusraamatu põhimõttest ning kõik asjaõigused, sh omandiõigus, tekib, muutub ja lõpeb mitte sellekohase kokkuleppe sõlmimisega vaid vastavate andmete kandmisega kinnistusraamatusse.

Lisaks kinnistu andmetele sisaldab kinnistusraamat ka järgmisi andmeid

• Eelmärge – märge asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude kohta.

• Vastuväide – märge kinnistusraamatu ebaõige kande muutmise või kustutamise nõude tagamiseks.

• Keelumärge – märge omandi või piiratud asjaõiguse käsutamise täielikuks või osaliseks keelamiseks.

• Märkus – märge muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks, näiteks märge üürilepingu või kaasomanike kokkuleppe kohta.

Enne kinnisasja omandamist on äärmiselt oluline tutvuda kinnistusraamatu andmetega, kuna selle kaudu on võimalik lihtsalt ja kergelt tuvastada kõik kinnistu olulised andmed ning võimalikud omandipiirangud. Kuna kinnistusraamatu andmed on avalikud, need on täies ulatuses elektroonilised ja hõlpsasti kättesaadavad, peetakse kinnistusraamatuga tutvumist kohtupraktikas ostja tavapäraseks hoolsuskohustuseks. Nii näiteks ei saa ostja tugineda väitele, et ta ostis enda teada koormamata kinnisasja, kuid tema eest varjati seda, et tegelikkuses on kinnistu koormatud suure hüpoteegi ja kinnistut läbiva juurdepääsuteeservituudiga. Kuna selliste asjaolude kontrollimine on lihtne, ei peagi müüja ostjat nendest asjaoludest teavitama, kuivõrd mõistliku hoolsusega tegutsev ostja kontrollib selliseid andmeid ise. Lisaks tehingu pooltele on kinnistusraamatu andmetega tutvumise ja pooltele tutvustamise kohustus ka tehingut tõestaval notaril.

Kinnistusraamatu kanded teeb Tartu Maakohtu kinnistus- ja registriosakond, mis asub füüsiliselt Rakveres, kuid millele esitatakse kinnistamisavaldused läbi kinnistuportaali. Kinnistusraamatu kanne tuleb teha (või sellest põhjendatult keelduda) 30 päeva jooksul avalduse esitamisest arvates, kuid praktikas toimub see tavaliselt oluliselt kiiremini.

Kinnistusraamatusse kantud õigusi saab muuta vaid õigustatud isiku avalduse alusel, kuid oluline on tähelepanu pöörata, et teatud juhtudel on vastavaid tahteavaldusi võimalik asendada ka kohtuotsusega. Ühtlasi on kohtus võimalik taotleda ka ebaõige kinnistusraamatu kande parandamist. Kinnistusraamatu kanne võib muutuda valeks nt pärimise korral, õiguse lõppemise tõttu, kuid ka kande aluseks oleva asjaõiguslepingu või kohtulahendi tühistamisel. Samuti võib kanne olla juba algusest peale ebaõige, nt käsutustehingu tühisuse, õigustatud isiku nõusoleku puudumise või ka kande tegemisel tehtud eksimuse tõttu. Ehkki kinnistusraamatu kanded on eelduslikult õiged, on ebaõiget kannet võimalik hagiavaldusega vaidlustada ning nõuda kande parandamist isikult, kelle õigusi selline parandamine puudutab.