Rendileping

Rendilepinguid reguleerib võlaõigusseadus. Eesti Vabariigi rendiseadus, mis kehtis kuni 2002. aastani, on ammu unustatud, kuid see on paljuski süüdi selles, et üüri ja renti peetakse jätkuvalt sünonüümideks, mida nad kehtiva õiguse järgi ei ole. Tegemist on üsna erinevate kasutuslepingutega.

Rendileping on definitsiooni järgi leping, millega üks isik (rendileandja) kohustub andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti).

Rendilepingu esmane eripära ongi see, et üürnik saab endale ka renditud asja vilja. Vili on õiguslik mõiste ning ei tähenda vaid teravilja, puuvilja vms. vaid vilja mõistega on hõlmatud kõik asjast loodusjõul või inimese kaasabil tulenevad saadused, samuti tulu, mida asi annab õigussuhte tõttu. Loomulikult võib põllumajandusliku rendilepingu puhul just teravili või puuvili olla renditud põllu viljaks. Rendilepinguid kasutataksegi eelkõige põllumajanduses.

Teine oluline eripära on see, et üürile saab anda vaid asja, kuid rentida saab ka esemeid. Teisisõnu, üürida saab füüsiliselt tajutavaid asju, nt korterit, maja, autot jne. Rentida saab aga ka õigusi (nt autoriõigusi) ning ettevõtteid kui eraldiseisvaid majandusüksusi. Sealjuures on õiguste ja ettevõtete rentimise mõte ja eesmärk just see, et rentnik saaks neist tulu, mitte vaid see, et ta saaks neid kasutada. Üürnikul üüritavast esemest kasu saamise õigust ei ole (ehkki sellena on võimalik käsitleda allüürile andmise õigust ja sellest saadavat tulu).

Rendilepingule kohaldatakse ka võlaõigusseaduses üürilepingu kohta sätestatut, kuid seda vaid ulatuses, milles rendilepingu kohta puudub eriregulatsioon. Sealjuures on eriregulatsioon võrdlemisi napp, kuid sugugi mitte ebaoluline.

Poolte kohustused

Alustuseks peavad pooled kinnisasja rendilepingu sõlmimisel ning lõpetamisel koostama ühiselt kinnisasja kirjelduse, mis kajastab selle seisundit selle üleandmisel. Kui pooltel on selles osas lahkarvamused, võib kumbki nõuda, et kirjelduse koostaks nende ühisel kulul ekspert.

Rentniku peamine kohustus on majandada rendilepingu eset vastavalt selle sihtotstarbele, eelkõige peab ta säilitama rendilepingu eseme majandusliku otstarbe ning kasutama seda korrapäraselt ja heaperemehelikult. Rentnik peab sellise kasutusõiguse eest maksma rendileandjale tasu ehk renti.

Lisaks peab rentnik omal kulu korraldama rendilepingu eseme tavapärase korrashoiu, seda mõistlikus ulatuses koristama ja parandama ning asendama väikese väärtusega seadmeid ja tööriistu, kui need on vanuse või kasutamise tõttu muutunud kasutamiskõlbmatuks. Põllumajandusliku rendilepingu korral peab rentnik muu hulgas tagama ka teede, radade, kraavide, tammide, katuste, tarade, veejuhtmete ja muude rendilepingu eseme kasutamiseks ja teenindamiseks vajalike seadmete hariliku korrashoiu vastavalt kohalikule tavale. Rentnik peab nende kadumisel asendama ka rendilepingu eseme päraldised, sõltumata sellest, kas need hävisid või kadusid tema süül. Selliseks päraldiseks võivad olla loomad vüi põllumajandustehnika. Rentnik peab loomi toitma ja hooldama. Renditud eseme majandamisviisi võib rentnik muuta ainult rendileandja nõusolekul.

Rendileandjal omalt poolt peab andma rendilepingu eseme rentniku kasutusse ning rentnikku selle kasutamisel mitte takistama. Rendileandjal on siiski õigus kontrollida rendilepingu eseme majandamist ja selle korrashoiu tagamist. Samuti ei pea rendileandja lubama rendile antud eseme majandamisviisi muutmist (nt soovib rentnik teha kartulipõllust viljaaia või vastupidi), v.a. kui see muudatus on ettevõtte tulukuse säilitamiseks vajalik. Kui rentnik seda siiski teeb, võib rendileandja rendilepingu ette teatamiseta üles öelda ning nõuda algse olukorra taastamist ja kahju hüvitamist.

Rendilepingu pikenemine ja lõppemine

Rendilepingu üks eripärasid on ka selle pikenemise ja lõppemise kord. Kui vähemalt kolmeks aastaks sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu puhul ei teata kumbki lepingupool vähemalt kaks kuud enne lepingu lõppemist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, eeldatakse, et leping muutub tähtaja möödumisel tähtajatuks. Sellest rentniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.

Põllumajandusliku rendilepingu ülesütlemise korral võib rentnik kolme kuu jooksul nõuda kohtus lepingu pikendamist. Tähtajalise põllumajandusliku rendilepingu lõppemisel võib rentnik vähemalt üheksa kuud enne lepingu lõppemist taotleda selle pikendamist. Mõlemal juhul on rendilepingu kohtuliku pikendamiseks eelduseks, et

1. rentnik ei ole oluliselt rikkunud oma seadusest või lepingust tulenevaid kohustusi;

2. rentnik ei ole maksevõimetu;

3. rendileandja, tema abikaasa, lähisugulane või -hõimlane ei soovi rendilepingu eset ise majandada;

4. põllumajanduslik ettevõte väärib säilitamist;

5. planeering ei näe ette kinnisasja teistsugust kasutamist.

Kohus võib rendilepingut pikendada kuni kuueks aastaks. Üsna unikaalse regulatsioonina võib kohus poole nõudmisel muuta ka rendilepingu muid tingimusi.

Rendilepingu ülesütlemise tähtajad on oluliselt pikemad kui üürilepingu omad. Lepingupooled võivad tähtajatu rendilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kuus kuud. Tähtajatu põllumajandusliku rendilepingu võivad lepingupooled üles öelda, teatades sellest ette vähemalt üks aasta. Veelgi enam, põllumajandusliku rendilepingu võib üles öelda üksnes selliselt, et leping lõpeb 1. aprillil või 1. oktoobril. Vastav piirang on põhjendatud põllumajanduse hooajalise iseloomuga.

Kui põllumajandusliku rendilepingu rentnik sureb, võib tema abikaasa astuda lepingusse tema asemele. Kui abikaasa seda teha ei soovi, on vastav õigus surnud rentniku teistel pärijatel. Sellega tagatakse põllumajandusliku majapidamise järjepidevus. Kui aga isik, kes astus rentniku surma korral tema asemele, ei ole ilmselt võimeline rendilepingu eset korrapäraselt majandama, võib rendileandja 30 päeva jooksul lepingusse astumise teate kättesaamisest lepingu üles öelda.

Rendilepingu lõppemisel peab rentnik renditud eseme tagastama koos päraldistega seisundis, mis vastab korrapärasele majandamisele. Kui rentnik ei ole rendilepingu eset korrapäraselt majandanud, peab ta sellega põhjustatud kahju rendileandjale hüvitama. Seevastu, kui rendilepingu eseme väärtus on rentniku poolt rendileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu kestvalt ja oluliselt suurenenud, võib rentnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Oluline on tähelepanu pöörata, et selline väärtuse suurenemine peab olema saavutatud rentniku töö või kulutustega ning ta ei saa nõuda hüvitist tuginedes väärtuse kasvule, mis on tingitud muudest põhjustest kui tema ise - nt kinnisvarahindade üldisest tõusust. Praktikas on selline eristamine siiski sageli keeruline.