Üürileping

Üürileping ei ole rendilepingu sünonüüm

Üürileping on definitsiooni järgi leping, millega üks isik (üürileandja) kohustub andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Üürilepingu regulatsioon tuleneb võlaõigusseadusest. Üürilepingud jagunevad kaheks suureks grupiks: eluruumi üürilepingud ja äriruumi üürilepingud. Eluruumi üürilepingud pakuvad üürnikule rohkem kaitset kui äriruumi üürilepingud. Seda põhjusel, et eluruumi üüriv üürnik on reeglina haavatavamas positsioonis kui äritegevuses pinda üüriv äriühing.

Üürilepinguga sarnane leping on rendileping. Ehkki sageli kasutatakse üüri- ja rendilepingu mõisteid sünonüümidena, ei ole see siiski korrektne. Rendileping on definitsiooni järgi leping, millega üks isik (rendileandja) kohustub andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Rendilepingu eripära ongi see, et üürnik saab endale ka renditud asja vilja. Vili on õiguslik mõiste ning ei tähenda vaid teravilja vms, ehkki põllumajandusliku rendilepingu puhul võib just teravili olla renditud põllu viljaks. Rendilepinguid kasutataksegi eelkõige põllumajanduses. Samuti on võimalik rentida ettevõtet kui eraldiseisvat majandusüksust.

Üürilepingu sõlmimise ettevalmistamine

Lepinguõiguse üldise põhimõtte kohaselt tuleb lepingu teisele poolele avaldada ausalt ja kohusetundlikult kõik asjaolud, mille vastu teisel poolel võib olla mõistlik ja äratuntav huvi. Üürilepingu kontekstis tähendab see seda, et üürileandja peab teavitama üürnikku võimalikult täpselt üüritava asja või ruumi omadustest. See on eriti oluline siis kui üürile antakse kasutatud või remontivajavaid ruume. Kõige mõistlikum on lisada üürilepingusse võimalike puuduste või probleemkohtade nimekiri. Juhul, kui sellist nimekirja lepingus ei ole, on vaidluse korral üürileandja ülesanne tõendada, et üürnik teadis lepingut sõlmides, et ta üürib selliste puudustega asja. Kui üürileandja seda tõendada ei suuda, on tegemist lepingu eseme puuduse ja lepingurikkumisega ning üürnik võib kasutada õiguskaitsevahendeid – eelkõige nõuda puuduse kõrvaldamist ning kui see takistab üüritud asja kasutamist, siis keelduda (lähtuvalt puuduse iseloomust ja olulisusest kas osaliselt või täielikult) üüri maksmisest.

Enne üürilepingu sõlmimist on mõistlik uurida ka teineteise tausta. Ehkki lepingupoole isikuandmetel ja elukäigul ei ole iseenesest vahetut puutumust üürilepingust tulenevatesse kohustustesse või nende täitmisse, aitab teise poole tausta uurimine vahel vältida probleemseid lepinguid. Näiteks on üürileandja jaoks oluline teada kui üürniku näol tegemist on saripuuküürnikuga. Samuti on üürnik kindlasti huvitatud sellest kui üürileandja on tuntud selle poolest, et ta vilistab üürnike õigustele, tõstab neid ebaseaduslikult välja või korraldab muid rumalusi.

Ehkki üürileping ei pea olema tingimata kirjalikus vormis, on (nagu lepingutega ikka) siiski mõistlik sõlmida see kirjalikult. Kahjuks on levinud praktika, kus üürilepingu sõlmimiseks kasutatakse tüüpvorme, kus on reguleeritud kõik peale selle, mis on oluline. Näiteks sätestatakse üürilepingus pikk regulatsioon selle kohta, mida täpselt peavad pooled vääramatuks jõuks. Kuna vääramatu jõu regulatsioon tuleneb võlaõigusseadusest, on üsna mõttetu seda lepingus korrata. Veel mõttetum on hakata leiutama jalgratast ning hakata lepingus välja mõtlema mingit uut vääramatu jõu regulatsiooni. Paraku on see aga praktikas tavaline.

Kõige olulisem on leppida kokku selles, mida üüritakse, millises seisundis see on ja kui palju selle eest makstakse. Kõik muu tuleneb seadusest. Pealegi on võlaõigusseaduse eluruumi üürilepingute sätted kohustuslikud ning neist ei tohi üürniku kahjuks kõrvale kalduda.

Üürilepingu eseme vastuvõtmine

Üürilepingu eseme vastuvõtmisel on oluline fikseerida võimalikult täpselt selle tegelik olukord. Üürileandja jaoks on see oluline selleks, et üürnik ei saaks hiljem väita, et ta lepingu eseme seisukorrast teadlik ei olnud. Üürniku jaoks on see oluline selleks, et üürileandja ei saaks hiljem väita, et üürnik on lepingu eset kahjustanud.

Oluline on tähelepanu pöörata, et

• kui üürilepingu ese antakse üle pärast üürilepingu sõlmimist, siis peab üürilepingu ese vastama üürilepingu tingimustele ning üleandmine võib olla juba esimene koht, kus hakatakse tuvastama üürileandja poolseid rikkumisi

• kui üürilepingu ese antakse üle enne üürilepingu sõlmimist, siis sõlmitakse üürileping lähtudes sellest teadmisest ja infost üürilepingu eseme kohta, mis tuvastati üleandmisel. Selle kohta vormistatud üleandmisakt aitab seega sisustada lepingutingimusi.

Üürilepingu poolte üldised õigused ja kohustused

Lepingud on täitmiseks kohustuslikud, mistõttu mõlemad pooled peavad lähtuma lepingus (ja seaduses) sätestatust. Kui üks pool seda ei tee, on teisel poolel õigus nõuda vastava kohustuse täitmist.

Pooled peavad avaldama teineteisele lepingu seisukohalt olulised asjaolud. Selle juures tuleb eelkõige arvestada, kas asjaolu on teisele poolele ilmselt tähtis, millised eriteadmised on pooltel, millised on teise poole mõistlikud võimalused vajalike andmete saamiseks ja kui suured on tema poolt nende andmete saamiseks tehtavad vajalikud kulutused.

Pooled võivad alati sõlmida uusi kokkuleppeid, olemasolevat lepingut ühiselt muuta või lõpetada.

Pooled peavad käituma teineteise suhtes heas usus. See võib tähendada seda, et kõiki õigusi ei pea tingimata maksma panema ning teisele poolele võiks vahel ka mõistlikus ulatuses vastu tulla. Seda eriti siis kui võimalik lepingurikkumine on ebaoluline ning probleem on võimalik kõrvaldada läbi koostöö ja vastastikkuse hea tahte.

Vaidluste korral on mõlemal poolel muidugi õigus pöörduda kohtusse. Erandliku regulatsioonina on eluruumi üürilepingust tulenevaid vaidlusi võimalik lahendada ka üürikomisjonis. Tegemist on sarnase organiga nagu seda on töövaidluskomisjon. Menetlus seal on vormivabam ja odavam kui kohtus. Samuti on üürikomisjon valikuline mitte kohustuslik vaidluste lahendamise organ. Kui aga üks pool on sinna pöördunud, ei ole vaidluses osalemine teisele poolele enam vabatahtlik, vaid see on kohustuslik ning üürikomisjoni jõustunud otsused on pooltele siduvad.

Üürileandja kohustused

Üürileandja esmane kohustus on tagada üürnikule võimalus üüritud asja või ruumi kasutamiseks. Üürileandja peab selleks andma üle võtmed, kiibid, võimaldama koodid, salasõnad jms. Üürnikul peab olema võimalik kasutada üüritud asja kogu lepingu kehtivusaja jooksul.

Üürileandja peab tagama asja või ruumi kasutuskõlblikkuse ja vastavuse lepingutingimustele. Eluruumi üürilepingu puhul tähendab see seda, et eluruum peab olema kogu lepingu kehtivuse jooksul elamiskõlblik. Selle peab tagama üürileandja, kuid selle mööndusega, et pisiremonti peab tegema üürnik ise.

Üürileandja peab austama üürniku privaatsust ja õigust kodu puutumatusele. Ehkki üürileandjal on omanikuna õigus enda asja või ruumi kasutamiseks, astub üürniku samasisuline õigus üürileandja õiguste ette. Üürileandja võib üüritud eluruumi siseneda vaid kokkuleppel üürnikuga või erandina siis kui see on vajalik üüripinna remondiks või lepingutingimustele mittevastavuse kontrolliks.

Üürileandja õigused

Üürileandja peamine õigus on saada oma asja välja üürimise eest tasu. Ehkki ka tasuta üürimine on võimalik (selleks on eriregulatsioon: tasuta kasutamise leping), on tasu saamine enamasti üürileandja esmane huvi. Sealjuures on üürileandjal õigus otsustada, kas üürnik võib asja omakorda anda allüürile ehk teenida üürileandja omandist tulu. Ehkki asja võib allüürile anda vaid üürileandja nõusolekul, võib viimane jällegi keelduda nõusoleku andmisest vaid mõjuval põhjusel, eelkõige kui teda sellega kahjustatakse.

Üürileandja õigus tasule seondub otseselt tema pandiõigusega. Nimelt kui üürnik ei maksa kokkulepitud üüri, on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele. Selline õigus on üürileandjal ka siis, kui need esemed ei ole üürileandja valduses. Kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Üürileandja võib oma pandiõiguse teostamiseks kasutada omaabi.

Üürileandjal on üürilepingu lõppemisel õigus saada välja üüritud asi tagasi enda valdusesse samasuguses seisukorras (arvestades normaalset kulumist) nagu ta selle üürnikule üle andis.

Üürileandjal ei ole seadusest tulenevat õigust nõuda üürnikult lepingu sõlmimisel tagatist, kuid sellised tagatiskokkulepped on seadusega lubatud ja praktikas tavalised. Sellisel juhul vastutab üürnik oma kohustuste täitmise (nt kui ta jääb üüri maksmisega viivitusse või kahjustab üüritud asja) eest esmalt tagatisega. Eluruumi üürilepingu puhul võib tagatisraha olla kuni kolme kuu üüri suurune. Võrdlemisi vähetuntud on asjaolu, et üürileandja peab tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha.

Üürniku kohustused

Üürniku peamine kohustus on maksta üürileandjale kokku lepitud üüri. Kui üürnik seda kohustust rikub, on üürileandjal õigus nõuda selle täitmist (tagatise olemasolu korral tagatise arvelt) ning viivist. Pikem viivitus võib olla aluseks üürilepingu ülesütlemiseks.

Lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid vaid siis, kui pooled on selles eraldi kokku leppinud.

Üürnik peab oma kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega.

Üürnikul on ka teatamiskohustus. Ta peab üürileandjale viivitamata teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ise ei pea seda kõrvaldama; ohust asjale, kui ohu tõrjumiseks tuleb abinõud tarvitusele võtta; üürnikule teatavaks saanud kolmanda isiku õigusest asjale.

Üürnik peab taluma asja suhtes tehtavaid töid ja muid mõjutusi, mis on vajalikud asja säilitamiseks, puuduste kõrvaldamiseks, kahju ärahoidmiseks või selle tagajärgede kõrvaldamiseks. Asja suhtes tehtavate tööde ja muude mõjutuste talumise kohustus ei välista ega piira üürniku õigust tööde või muude mõjutuste tõttu alandada üüri ega nõuda kahju hüvitamist. Üürnik peab lubama üürileandjal asja üle vaadata, kui see on vajalik asja säilitamiseks, võõrandamiseks või üürimiseks teisele isikule.

Üürilepingu lõppemisel peab üürnik üürilepingu eseme üürileandjale tagastama samas seisundis, nagu ta selle sai, arvestades normaalset kulumist.

Üürnik ei tohi üüritud asja muuta või ümber ehitada. Selline õigus on tal vaid üürileandja nõusolekul.

Üürniku õigused

Üürnikul on õigus kasutatud üüritud asja või ruumi. Eluruumi üürnikul on õigus üürileandja nõusolekuta majutada üüritud eluruumi oma abikaasat, alaealisi lapsi ja töövõimetuid vanemaid.

Üürilepingu lõppemisel on üürnikul õigus saada tagasi üürileandjale makstud tagatisraha ja selle intressid, välja arvatud juhul, kui üürileandjal on üürniku vastu nõudeid.

Üürilepingu lõpetamine

Üürilepingu lõpetamise lubatavus ja alused sõltuvad eelkõige sellest, kas tegemist on tähtajalise või tähtajatu üürilepinguga.

Tähtajatu üürilepingu lõpetamine ei eelda tingimata põhjust, kuid selle korralisel lõpetamisel peab arvestama seadusest tulenevate tähtaegadega. Kinnisasja, elu- või äriruumi üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Alati võib ette teatada ka pikemalt. Samuti võib üürilepingus ette näha pikema etteteatamistähtaja.

Nii tähtajalise kui tähtajatu üürilepingu saab üles öelda erakorraliselt mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Mõjuv põhjus seisneb eelkõige olulises lepingurikkumises, kusjuures võlaõigusseadus loetleb rea näiteid, millal üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatud.

Üürnik võib üürilepingu üles öelda kui ta ei saa üüritud asja kasutada üürileandjast tulenevatel asjaoludel. Nt ei annagi üürileandja üüritavat asja üle, võtab selle üürnikult ära või ei taga selle kasutuskõlblikkust.

Üürileandja võib üürilepingu üles öelda kui üürnik kasutab seda lepinguvastaselt. Näiteks üürnik rikub või lõhub seda, ei kasuta seda sihtotstarbeliselt või ei arvesta majaelanike ja naabrite huvidega.

Üürileandja võib üürilepingu üles öelda ka siis kui üürnik ei maksa üüri või kõrvalkulusid. Sealjuures peab üürnik olema üüri maksmisega viivituses kas kahel järjestikusel maksetähtpäeval või kui võlgnetav üür ületab kahe uuest maksmisele kuuluva üüri.

2021. a muudatused üürilepingute regulatsioonis

Eraldi tuleb tähelepanu pöörata, et 2021. a võeti vastu hulk võlaõigusseaduse muudatusi, mis oluliselt muutsid üürniku ja üürileandja õiguste ja kohustuste vahekorda. Mh anti üürileandjale teatud tingimustel õigus üüri ühepoolselt tõsta. Loe nende muudatuste kohta pikemalt siit:

https://www.abkl.ee/single-post/2021-aasta-algusest-kehtivad-muudatused-%C3%BC%C3%BCrilepingute-regulatsioonis-1