Üürilepingu ülesütlemine kui viimane abinõu

Kuigi üürilepingu kui kestvuslepingu ülesütlemist soovitatakse viimase abinõuna kasutada, on siiski olukordi, kus seda ei ole võimalik enam vältida. Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) regulatsioon on tihti tavainimese jaoks keeruline, mistõttu anname ülevaate üürilepingu ülesütlemise olulistest aspektidest.

Korraline ülesütlemine

Tähtajatu üürilepingu võib kumbki lepingupool üles öelda igal ajal, kui ta jälgib seaduses või lepingus sätestatud etteteatamistähtaegu. Vastavalt VÕS §-le 312 on näiteks kinnisasja, elu- või äriruumi üürilepingu ülesütlemise etteteatamisaeg kolm kuud. Pooltel on sealjuures võimalik kokku leppida ka seaduses sätestatud ajast pikemates või lühemates etteteatamistähtaegades. Eluruumi üürilepingu puhul on aga seaduses sätestatud erisused: maksimaalne etteteatamistähtaeg ei tohi ületada kolme kuud ning lühem etteteatamistähtaeg on lubatud üksnes üürnikule.

Erakorralisel ülesütlemisel tutvu esmalt lepinguga

Erakorraline ülesütlemine on võimalik nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu puhul. Sellisel juhul tuleb esmalt tutvuda üürilepingus sisalduvate kokkulepetega ning alles seejärel hinnata, kas erakorraline ülesütlemine on võimalik seaduse alusel.

Kui pooltevahelises lepingus on ette nähtud mõni erakorralise ülesütlemise alus, tuleb esmalt kindlasti hinnata nende kehtivust. Nii näiteks ei ole eluruumi üürilepingus lubatud kokku leppida seaduses sätestatust üürniku kahjuks erinevaid lepingu lõpetamise aluseid, tähtaegu ja korda. Lisaks sellele on oluline jälgida ka tüüptingimuste regulatsiooni: kas lepingu antud punkt võis olla tüüptingimus ning kui jah, siis kas see on saanud osaks lepingust.

Erakorraline ülesütlemine eeldab mõjuvat põhjust

Kui lepinguga ei ole ette nähtud eraldi regulatsiooni erakorraliseks ülesütlemiseks või need sätted ei kehti, on võimalik kasutada seadusest tulenevaid aluseid üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Võlaõigusseaduse kohaselt on erakorraliseks ülesütlemiseks alati vaja mõjuvat põhjust. Mõjuva põhjusega on tegemist olukorras, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist sooviv lepingupool asjaolusid arvestades ja mõlema lepingupoole huve kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Tavaliselt loetakse mõjuvaks põhjuseks lepingu olulist rikkumist. Kui esineb mõni VÕS §-des 314 - 319 nimetatud alus, siis eeldatakse mõjuva põhjuse olemasolu. Nimetatud sätted reguleerivad järgmisi olukordi:

• Üürnikul on õigus üürileping üles öelda VÕS § 314 lg 1 alusel, kui tal pole võimalik üüritud eset kasutada, ta on andnud üürileandjale mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole tähtaja jooksul ikkagi võimaldanud üürnikul asja kasutada.

• VÕS § 315 annab üürileandjale erakorralise ülesütlemisõiguse, kui üürnik on kasutanud üürieset lepinguvastaselt.

• Üürileandjal on ülesütlemisõigus VÕS § 316 alusel ka juhul, kui üürnik on jätnud üüri tasumata või viivitanud sellega märkimisväärselt. Viivitus seisneb seaduse kohaselt kolme järjestiku kuu üüri maksmises või kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summat või kolme kuu eest makstavate kõrvalkulude summat.

• Nii üürnikul kui üürileandjal on õigus eluruumi üürileping erakorraliselt VÕS § 317 sätestatud korras üles öelda, kui eluruum on tervisele ohtlik.

• Kui kuulutatakse välja üürniku pankrot, võib üürileandja nõuda üürnikult tulevase üüri ja kõrvalkulude jaoks tagatist, mille üürnik peab maksma mõistliku tähtaja jooksul. Kui üürnikul ei ole tagatist võimalik anda, on üürileandjal õigus erakorraliselt üürileping üles öelda VÕS § 319 lg 2 alusel.

Lisaks nendele ülesütlemisalustele on erakorraline ülesütlemine võimalik ka VÕS § 313 lg 1 alusel, kui selleks on muu mõjuv põhjus. Siis peab aga kohus kaaluma lepingupoolte huve ning tuvastama, kumma lepingupartneri huvid olid olulisemad. Muu mõjuva põhjuse korral on erakorraline ülesütlemine võimalik, kui lepingupartner ei ole mõistliku tähtaja jooksul lepingu rikkumist lõpetanud. Samas ei ole rikkumise kõrvaldamiseks tähtaja andmine alati vajalik. Seda eelkõige olukordades, kus tegemist on tahtliku või raskest hooletusest tingitud lepingurikkumisega või kui lepingu täpne järgimine oli lepingust tulenevalt lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-128-14).

Muu mõjuva põhjusena VÕS § 313 lg 1 tähenduses võib olla poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mistõttu lepingu täitmine on muutunud lepingupartneri jaoks võimatuks. Samuti võib muu mõjuva põhjusena käsitleda olukordi, mis on sarnased olulise lepingurikkumisega, kuid mis siiski VÕS § 316-319 sätestatu alla ei kuulu. Selliseks olukorraks on näiteks üüri tasumisega süsteemselt viivitamine (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-54-10).

Erakorralise ülesütlemise puhul tuleb muuhulgas arvestada ka ajalise piiranguga. Nimelt on ülesütlemine võimalik üksnes mõistliku aja jooksul alates ülesütlemise aluseks oleva asjaolu teada saamisest.

Üürilepingu ülesütlemine ülesütlejast tulenevatel põhjustel

Erandkorras on õigustatud üürilepingu ülesütlemine ka ülesütlejast endast tulenevast asjaolust tingituna, kuid siis peab kontrollima, kas põhjus on tingitud erakorralisest ja lepingu sõlmimisel ettenähtamatust asjaolust. Selline erandkorras üürilepingu ülesütlemine on õigustatud vaid siis, kui ülesütleja huvi kaalub üles ka teise lepingupoole huvid (vt Riigikohtu otsused 3-2-1-62-04, 3-2-1-100-04, 3-2-1-84-10). Käesoleva eriolukorra valguses võib küll jaatada erakorralise ning lepingu sõlmimise hetkel ettenägematu asjaolu esinemist, kuid on kaheldav, et ühe lepingupoole huvi ületab ülekaalukalt teise poole huvi olukorras, kui lepingut soovitakse muuta näiteks majanduslikel põhjustel.

Lisaks sellele tuleb kindlasti arvestada, et sellisel viisil lepingu ülesütlemine võib tuua kaasa üürilepingu rikkumise ning omakorda kahju hüvitamise kohustuse (Riigikohtu otsused 3-2-1-37-09, 3-2-1-20-08, 3-2-1-62-04).

Oluline on järgida vormi- ja sisunõuded

Elu- või äriruumi ülesütlemisel on tingimata vajalik teha ülesütlemisavaldus kirjalikku taasesitamis võimaldavas vormis ning see peab olema teise poole poolt kätte saadud. Tähtis on, et ülesütlemisavalduses sisalduksid seaduses sätestatud andmed: ülesütlemise alus ja lepingu lõppemise päev. Kui ülesütlemise vormi- ja sisunõudeid ei järgita, on ülesütlemine tühine ning üürileping kehtib edasi.

Tähelepanu tuleb pöörata seaduse sõnastusele ja mõistetele

Kuivõrd üürileping on kestvusleping ning suunatud pikemale ajavahemikule, on lepingupartnerite huvides lepingut täita. Seetõttu on ülesütlemise regulatsioon põhjalik ning erakorraline ülesütlemine on lubatud vaid erandlikel asjaoludel. Oluline on jälgida kõiki seadusest tulenevaid nõuded ning lugeda seadust täpselt, kuivõrd seadus näeb ette erisusi nii elu- kui äriruumidele, aga ka tähtajalistele ja tähtajatutele lepingutele. Seetõttu on oluline seadusega tutvudes pöörata tähelepanu ka neile mõistetele.